築古マンションの購入と売却
おはようございます。
こんにちは。
こんばんわ。
駆け出し不動産賃貸業のヒロです。
今回のテーマは『築古区分マンションの出口戦略』です。
2024年夏に購入した区分マンションは築51年45m2程度です。
当時は他にも横浜にワンルームマンションを所持してました。（2024年末売却済み）
いわゆるワンルームマンション投資で、例に漏れず毎月トントン収支です。😂
これではダメだと感じ、知り合いに不動産コンサルタントを紹介してもらい先ほどの築古マンションを紹介してもらいました。
場所は千種区ということで駅も近く立地は良かったです。
コンサル曰く、狙う入居者の属性は日本語学校へ通う外国人です。
間取りは3DKで3人程度の外国人に住んでもらいます。
シェアしている入居者から実際の賃借人（外国人）が家賃を徴収し、ピンハネして所有者である私へ家賃を支払うという仕組みです。
収支予測を当時を振り返りながらします
約730万円、修繕費100万円。想定家賃65,000円。表面利回り9.39％
修繕費が高く、管理費と合わせた実質利回りは6.5％です。（固都税除く）
冷静に数字を並べると今の私なら絶対に買いません😢
830万円も現金出すなら木造APを購入しております。
とまぁ、愚痴を言っても無知な自分が悪いわけで。。思考を切り替えます。
出口として考えているのは二択あります。
1．2024年夏に購入したので短期売却にならないように5年後の2030年に売却するか。
2．担保として差し出してアパート購入に充てるか。
1の問題点としては830万円もの資金がロックされたままで活用できないこと。
利点は5年後に売却して資金が復活するから次のアパート購入の資金にできる。そして築年数が古く資産性の低くリスクが色々とある区分マンションを処分できる。
想定するリスクは2点
①建て替えのハードルが高く、追い金が必須。
②建て替えなくてもマンションの修繕費積立が足らないと思うので今後修繕費の増額があり得る。
2の問題点としては担保として評価くれるのはいいが、いつまで所有するのか。（どんどん築年数が古くなり身動き取れなくなる？）
利点は現金化しなくてもすぐに担保としてアパート購入に動ける。
現時点では2030年に売却しようと考えています。
年間手残りが約40万円で、2024年8月から2030年1月までの手残りは税金支払い全部含めて約230万円。
年間家賃78万円を利回り10％で割り戻すと780万円。
同11％で709万円。
仮に家賃を2,000円増額できたら80.4万円
利回り10％で804万円
利回り11％で730.9万円
現実的なのは家賃2,000円増額した上で利回り11％で売却でしょうか。
購入価格830万円ー売却価格730万円＋手残り230万円＝130万円の儲け
5年5ヶ月で130万円の儲けは不動産投資としては失敗ですね。💦
シミュレーションして感じること
5年も持つメリットは特に無く、リスクしかない気がしてきました。
5年以内に売却すると短期売却になり、税率が上がるんですが。
そんな心配よりもさっさと売却して資金を戻しリスクを減らす方が良さそうな気がしてきました。🤔
購入する前に出口戦略も考えておく重要性をしっかり認識できました🤭
不動産賃貸業のスタートライン〜管理会社の選び方〜
おはようございます。
こんにちは。
こんばんわ。
不動産賃貸業を本業を上回る収入へ成長させるための一歩目を踏み出したヒロです。
目標は5年で税引き後月100万円の手残り（CF：キャッシュフローとも言う）です。
さて無事にアパートの売買契約、銀行本審査を終えてあとは竣工待ちです。
が、しかし入居者様が入らないと賃貸経営として成り立たないのです。
要はミニミニやアパマン、ハウスドゥ等の仲介会社の客付けをしてもらう必要があります。（自分でやる方法もありますが、今回は割愛）
本業をしながら各仲介会社の対応は時間的に厳しいので専業でも無い限りアパートでは管理会社を付けます。
よく駐車場やアパートの入り口に管理会社「⚫️⚫️」と貼った看板を見かけませんか？
あれが管理会社です。
クレームや故障等の一時受け、家賃の支払い先もやってくれます。さらに入居募集中はお部屋が空いているか仲介会社からの連絡も受けます。
共用部の清掃とか、ゴミ集積所の清掃は別途費用ですが、やってくれます。
この管理会社のお仕事は当然無料ではなく費用が発生します。
相場は家賃の5％です。
最近は〇円管理なんてのもあり、管理会社業界も変わりつつあるようです。
私が今回依頼したのは初年度0％で2年目から2％で管理していただけるLEAFという会社です。
管理会社選定で重視したのは即応性、費用です。
入居付けももちろん期待はしていますが、こればっかりはやってみないと分かりません。（ガチャ的な要素あり🤭）
入居付けを丸投げではなく、塾で学んだ知識を最大限活用しますので苦戦はしないと考えており、そこまでは心配はしていません。
（主導権を握って私が管理会社をコントロールするので時間を割いて募集活動します）
ここで費用面を考察します。 （家賃年収540万円とする）
家賃5％ 540万円✖️5％＝27万円
家賃2％ 540万円✖️2％＝10.8万円
家賃0％ 540万円✖️0％＝0円
10年所有して売却する予定
5％では 27万円✖️10年＝270万円もかかります。
一方、今回依頼した会社は初年度0で2年目から2％なので。
10.8万円✖️9年＝97.2万円
10年所有して172.8万円も違います。
安ければ良いという考えではありませんが、一棟目は手残りを少しでも貯めて次の2棟目の資金に使いたいのです。
フルローンといえども諸費用は物件価格の5ー8％くらいは必要で、物件を買い続ける限りは現金は必要です。
買い続けている大家は意外にもお金がいつもありません🤭
理由は簡単で1年に1棟購入すれば毎年500万円から1000万円は飛んでいきます💸💸
と言うことで序盤戦はとにかく資金を貯める事を優先した結果、管理会社LEAFです。
まだLEAFの実力は未知数ですが、担当者様の熱意を信じ、こちらからも積極的にコンタクトし引渡し時（12月末）の満室経営を目指します。
2025年8月
8月の資産運用の結果
👇資産状況👇
8月の資産13,560,670円
- 無リスク資産736,620円
- リスク資産12,824,050円
👇給料より👇
36,200円を積立投資へ
👇今月の取引👇
無し
👇評価損益まとめ👇
- 個別株 評価額3,428,485円
山岡家200株
1,386,000円（評価損益＋1,279,600円）
NTT3500株
567,000円（評価損益+167,202円 )
三菱HCキャピタル300株
358,650円(評価損益+154,436円)
プロネクサス100株
111,800円（評価損益+5485円）
USS 200株 354,600円（評価損益＋177,800円）
トヨタ自動車 5株 14025円（評価損益−2095円）
タカラトミー 100株 338,300円（評価損益＋221,785円）
三菱UFJフィナンシャルG 100株 223,950円（評価損益＋72,990円）
IS米国連続増配 300株 74,160円（評価損益＋9,531円）
投資信託4,447,182円（評価損益＋1,645,136円）
海外ETF754,644円（評価損益+329,381円）
ひふみ投信 売却済み
イデコ4,059,655円（評価損益＋1,893,445円）
👇評価損益合計👇
+5,954,696円
👇所有不動産👇
区分マンション家賃年収78万円 11月竣工予定アパート（6戸）想定家賃年収540万円
👇今月の資産運用などのまとめ👇
前回の資産報告より大幅に資産が増大しており、成長している実感とともに長期で投資していけば必ず増えると確信しました🤭
年末に新築AP引渡しに伴う登記費用等の諸費用支払いがあり、現金を貯めていく方針です。
不動産投資の世界への入り口
約4年ぶりの記事更新からなんと2連続投稿です🤭
前回は不動産投資に目覚めて区分マンションを買うがなんとなく違和感を感じて大家塾に入るまでを書きました。
この大家塾に入ったのが2024年8月。塾生は1700名を超えておりました。
名前は神・大家さん倶楽部
当時の入塾料金は確か56.8万円。
安いか高いか、悩みつつ「えいや」っと飛び込んで行きました。
情報量は膨大で課題も膨大。
ここで不動産投資とは事業であり、不動産業界は情報弱者が喰われる弱肉強食の世界であると認識しました。
不動産投資は簡単に始めるものではないと、お知らせしておきます（誰か見てくれていると信じて🤭）
成果として最初に書いておくと。
2025年5月に名古屋市内新築アパートをオリックス銀行にて満額融資7300万円で売買契約を結び、2025年12月完成予定です。
諸費用は自己資金約500万円です。
区分に自己資金830万円突っ込んで月CF4万円
新築APは自己資金500万円で月CF15万円 （固都税考慮せず）
CCR（自己資金配当率）は年間CF➗自己資金✖️100
区分48万円➗830万円✖️100＝5.78％ AP180万円➗500万円✖️100＝36％
誰がどう見ても自己資金3年で回収できるAPの方が投資効率が良いですよね🙆
まぁ、先に結論書きましたが入塾してよかったと思いました。
もちろん、まだ建物完成していませんので月CF14万円は絵に描いた餅ではあります。
これから入居付けをするために色々と試行錯誤しながら管理会社とタッグを組み満室経営を目指します。
今日はこの辺にしてまた次回👋
次回以降の予告
物件選び 管理会社選定 神・大家さん倶楽部 等々
お久しぶりです。
35歳から始めた資産形成。
今、2025年となり４２歳になりました。
何年ブログ放置していたんだ😛
さて資産形成は順調で2024年には資産2000万円を突破！！
大台の2000万円を突破したときにふと思いました。
毎月20〜30万円の入金力を維持していけば６０歳で1億5000万円くらいになります。
６０歳超えて膨大な資産があるのはとても良いことです。
・・・しかし！
現役時代に入金力を保っていく🟰生活レベルは向上しない。（何も無駄使いがしたいと言っているわけではない）
現役時代に使えるお金も欲しいと思うようになりました。（2024年のある夏の頃・・。）
で、不動産投資を始めようと考えました。
知り合いにある不動産コンサルを紹介していただき、2024年夏に名古屋市千種区の区分マンションを現金で修繕込み830万円で購入しました。
毎月CF約4万円。
しかしこれでは不動産投資の最大の特徴である融資を受けてレバレッジを効かせることができていません。
不動産投資は銀行融資を受けて不動産を購入し、他人の金（賃借人の家賃）でその資産を自分の資産に置き換えていく。
自分の資金で購入する不動産投資では資産形成に時間がかかり、なおかつアパートとか高額な不動産は金額的に厳しくなります。
ちょっと簡単にシミュレーションしてみましょう。
毎月給料から30万円と区分CF4万円で年間408万円を5年貯めてやっと2000万円程度の中古アパートが買える。
仮に利回り10％として、月CFは16万（税金考慮せず）
累計CF２０万円と給料３０万円。年間６００万円。また5年貯めて3000万円程度の中古アパート購入。（利回り10％CF25万円）
10年かけて本業収入程度のCF45万円を手にすることが出来ました。
実際には中古アパートを購入するので多額の修繕費や税金等を考慮するともっと時間が掛かります。
👆のようなシミュレーションを当時持っていませんが、何かこの不動産投資は違うなと漠然と感じていました。
そこでYouTubeを見まくってある大家倶楽部を見つけました。
この大家クラブを見つけた事が私の不動産投資の転機となります。
ここからはまた次の記事で👋
国内株式買い過ぎたかな？
こんにちは。
不定期更新でマッタリひろです(^^)
国内株式買い過ぎたって題名ですが、金額は大した事はありませんからね🥲
では、それがこちら！！👇👇
国内株式を買い増し😂
この1ヶ月で100万程追加購入しました〜。
本当は暴落時に購入する予定の資金だったのです。
売却して整理しなくちゃ。
と思うんですが、総選挙の年は株高になるって言うもんだから。
ホールドかなぁ。
最近の中国見てたら現金比率を高くするのが良いのか。難しい。。💦
1億円達成後の生活ってどんな感じになる？
こんにちわ！ 最近ダイエットが停滞して。でも、何とか体重キープしているヒロです笑笑
さぁ、今日の題名。
何やら想像し難い将来の話です😅
自分の未来予想をエクセルで作っては修正しての繰り返しです。
もちろん、毎月の入金量が上がっているので上方修正ですけどね👍👍
現在のシミュレーションは以下の条件です。
毎月25万円を給料から資産運用へ投入。
年利は税引き後5%
だいたい20年で1億円達成との計算です。
元金は5900万円。
あくまでもシミュレーションなので、今後のライブイベントはあまり加味していません。（結婚や子供の教育資金、車の買い替え購入費等々）
また、相方さんの給料もこの計算には入っていないです。
なので、ほんと軽いシミュレーションです。
ここで😳表題の通り、1億円達成後の生活ってどんな感じになる？と、疑問に思う訳です。、
20年後と言えば定年前。（60歳定年として。）
年金や退職金の関係で60歳までは働こうと決めています。
ブログ名の通り35歳から始めたから、Fireが目標ではない。 しかし、定年後年金支給開始まで再雇用で働く気は無い。なので結果的に60歳からリタイアって感じですけど。
定年後は日本国内の南から北までのんびりと旅行したい。
海外旅行も行きたい。
やりたい事はある訳で、配当金生活に切り替えたら1億円の年利3%だと、300万円。
毎月25万円が不労所得なので、やりたい事をする資金もある。
大きな買い物もしっかり資産があるから問題は無い。（使い過ぎはダメ🙅♀️）
まぁ、あれやこれや色々と考えるんだけど。 何度も言うけど1億円達成後の生活ってどんな感じなんだ？
楽しみだけど、まーったく想像出来ません🤪
皆さんは目標とする金額に達成した後、どんな生活する予定ですか？
やっぱりやりたいことをやるって事になるかな😃
